NUTZWERT: Besteuerung beim Kauf von Immobilien in Spanien

19.03.2014 - Bettina Náray, Aranda International Assistance, S.L. (Madrid) 

Einige Medien berichten, dass die Krise sich in Spanien dem Ende nähert und dass die “Wiederbelebung des Immobilienmarktes” eine entscheidende Rolle in diesem Prozess spielt.
Trotz der Behauptung, dass die Immobiliennachfrage im spanischen Binnenmarkt angestiegen ist, vor allem in Bezug auf Ferienhäuser, ist es wohl wahr, dass ein großer Teil dieser Wiederbelebung des spanischen Immobilienmarktes auf die Käufe von spanischen Immobilien durch in Spanien nichtansässige natürliche Personen zurückzuführen ist.
Der Kauf von Immobilien in Spanien durch nichtansässige natürliche Personen bringt eine Reihe von steuerlichen Verpflichtungen mit sich, sowohl bei der Abwicklung des Kaufs der Immobilien, als auch als Konsequenz aus dem Eigentum an denselben.
In diesem Artikel wird die erste der genannten Steuerpflichten eingehender betrachtet, d.h. die Steuerpflichten im Hinblick auf den Kauf der Immobilie. In der nächsten Veröffentlichung werden die Steuerpflichten, die auf in Spanien nichtansässige natürliche Personen zukommen, die über ständiges Eigentum an Immobilien in Spanien verfügen, näher beleuchtet.

Besteuerung beim Immobilienkauf in Spanien- Kauf einer Immobilie durch eine in Spanien nicht ansässige natürliche Person
Steuer für Eigentumsübertragungen und dokumentierte Rechtsgeschäfte („Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados”, kurz: “ITPAJD”)
Der Kauf von Immobilien zwischen zwei natürlichen Personen unterliegt der Steuer für Eigentumsübertragungen und dokumentierte Rechtsgeschäfte, in ihrer Ausgestaltung “entgeltliche Eigentumsübertragungen“.
Die Ausgestaltung der Steuerpflicht und ihre Anwendung beruht auf dem Territorialprinzip. Das Gesetz bestimmt, dass bei entgeltlichen Eigentumsübertragungen von in Spanien befindlichen Gütern die Steuererklärung und Steuerzahlung in Spanien erfolgen muss, unabhängig davon, um was für ein Gut es sich handelt und wer der Verpflichtete zur Zahlung ist.
Der Steuerpflichtige, der allen formellen und materiellen Verpflichtungen (Erklärung und Zahlung) nachkommen muss, ist bei dieser Art von Rechtsgeschäften der Käufer.
In diesem Sinne entsteht die Steuerpflicht, da die Immobilie sich in Spanien befindet, es kommt also nicht darauf an, wer der Käufer ist, oder wo dieser sich befindet. D.h. es ist unerheblich, ob der Käufer eine natürliche, in Spanien ansässige oder nicht ansässige Person ist, und sogar ob der Käufer in einem Steuerparadies ansässig ist. In allen Fällen muss der Käufer die gesetzlichen Vorschriften und die sich aus diesen ergebenden Pflichten erfüllen.

Die Steuer für Eigentumsübertragungen und dokumentierte Rechtsgeschäfte liegt im Verantwortungsbereich der autonomen Regionen, daher ist die Steuer nach den Vorschriften der jeweiligen autonomen Region, in deren Gebiet sich die Immobilie befindet, zu erklären. Der Steuersatz wird ebenfalls von der jeweiligen autonomen Region festgelegt, im Beispiel der autonomen Region Madrid liegt er bei 6.
Wenn es sich bei der zu erwerbenden Immobilie um einen Neubau handelt, unterliegt dieser Kauf der Mehrwertsteuer.

Einkommensteuer von Nichtansässigen

Handelt es sich beim Verkäufer der Immobilie um eine natürliche, in Spanien nicht ansässige Person, hat der Käufer die Verpflichtung, vom Verkaufspreis der Immobilie 3 einzubehalten. Der Käufer muss den einbehaltenen Betrag an das spanische Finanzamt abführen. Diese Einbehaltung erfolgt im Hinblick auf die Einkommenssteuer von Nichtansässigen, die u.a. das Einkommen aus dem Verkauf einer in Spanien befindlichen Immobilie besteuert.

Wertzuwachssteuer (Wertzuwachs von städtischem Boden)

Diese Steuer ist bekannt als “plusvalía municipal“ (Gemeindewertzuwachs) und wird normalerweise vom Verkäufer als Steuerpflichtigem bezahlt.
Ungeachtet dessen wird der Käufer (natürliche oder juristische Person) entsprechend den Regelungen der jeweiligen Gemeinde zum Ersatzsteuerpflichtigen des Hauptsteuerpflichtigen (Verkäufer), wenn es sich beim Verkäufer um eine natürliche Person handelt, die nicht in Spanien ansässig ist.
D.h., wenn der Verkäufer eine natürliche, nicht in Spanien ansässige Person ist, kann die Wertzuwachssteuer auch ersatzweise vom Käufer eingefordert werden, wenn die entsprechenden kommunalen Vorschriften dies vorsehen.

Der Steuersatz der Wertzuwachssteuer wird von der Gemeinde festgelegt, in deren Gebiet sich das betreffende Grundstück befindet, weshalb auch die Steuererklärung in der entsprechenden Gemeinde einzureichen ist.
Für die Berechnung der Wertzuwachssteuer wird als Grundlage der Katasterwert des Bodens zum Zeitpunkt des Verkaufs herangezogen. Dieser Wert wird mit einem Prozentsatz multipliziert, den die Gemeinde festlegt, und der sich daraus ergibt, wie viele Jahre der Verkäufer die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs besaß. Der sich daraus ergebende Wertzuwachs wird nun mit dem von der jeweiligen Gemeinde festgelegten Steuersatz besteuert.

Kommentare (0) :

Artikel kommentieren
Artikel-Archiv
  • 10.04.2019 [Kommentare: 1]

    Die Kunst ein Haus in Katalonien zu kaufen

    Wenn Sie in Katalonien ein Haus kaufen möchten, unterscheiden sich andere Regeln, andere Gesetze und eine andere Unternehmenskultur von der Deutschen. Sie werden in eine Situation mit neuen Konzepten, sprachlichen Barrieren und unterschiedlicher Bürokratie geraten. Lassen Sie sich von der Immobilienagentur Larsson Estate helfen, um den.. Artikel weiterlesen

  • 11.05.2018 [Kommentare: 2]

    Reiche Spanier und arme Deutsche?!

    Viele Deutsche machen Urlaub in Spanien. Daraus wird schnell das Vorurteil des „reichen“ deutschen Urlaubers und des „armen“ spanischen Gastgebers abgeleitet. Das dies aber nicht der Wahrheit entspricht belegen folgende Studien: Nach einer von der Europäischen Zentralbank (EZB) im Jahre 2013 durchgeführten Studie besitzen Spanier ein.. Artikel weiterlesen

  • 20.04.2015 [Kommentare: 0]

    Der spanische Immobiliensektor im Aufschwung

    Es zeichnen sich erste Verbesserungen im spanischen Immobiliensektor ab, was am Anstieg der Verkäufe von Immobilien und Wohnraum, der Stabilisierung der Preise und der Zunahme in der Konstruktion zu beobachten ist. Mitte 2013 konnten die ersten Käufe im spanischen Immobiliensektor nach dem Platzen der Immobilienblase im Jahr 2007.. Artikel weiterlesen

  • 08.01.2015 [Kommentare: 0]

    Eine Ära geht zu Ende: der Ablauf des städtischen Mietgesetzes gefährdet Tausende Arbeitsplätze

    Der 1. Januar - ein Tag, an dem viele Menschen mit guten Vorsätzen in ein neues Jahr starten und Dinge in ihrem Leben verändern wollen. Doch manchmal ändern sich die Dinge auch ganz von selbst, ohne eigenes Zutun, ob man will oder nicht. So ist es vielen Kaufleuten in Spanien ergangen: Mit Beginn des Monats sind ihre Verträge ausgelaufen,.. Artikel weiterlesen

  • 18.08.2014 [Kommentare: 0]

    NEWS: Leichte Erholung auf dem Immobiliensektor

    Erstmals seit den Krisenjahren zeichnet sich in Spanien eine leichte Erholung auf dem Immobilienmarkt ab. Im Juni dieses Jahres wurden 8,8% mehr Wohnungen verkauft als im Vergleichsmonat des Vorjahres. Es handelte sich dabei meist um Zweithandimmobilien, also solchen, die bereits einen Erstbesitzer hatten. Es sind aber auch eine Menge .. Artikel weiterlesen

  • 08.09.2013 [Kommentare: 0]

    NEWS: An Russen und Chinesen verkaufen

    Obwohl die Stadt Barcelona sich inzwischen weltweit Aufgrund der seit über sechs Jahren anhaltenden Wirtschaftskrise in Spanien hat sich der Immobilienmarkt fast ausschliesslich auf das Internet verlagert. Die ausbleibende Innennachfrage lässt die Branche den Blick immer stärker auf das ferne Ausland richten. An erster Ste.. Artikel weiterlesen

  • 08.05.2013 [Kommentare: 0]

    HINTERGRUND: Das INE deckt auf: 3,44 Millionen Wohnungen stehen in Spanien leer

    Immobilienkrise in Spanien? Die neuesten Statistiken decken unglaubliche Zahlen auf: Ende November 2011 gab es insgesamt 25,2 Millionen Haushalte, was einen Anstieg von 20,3 Prozent in den letzten zehn Jahren bedeutet. 13,7 Prozent, das heisst 3,4 Millionen, davon standen leer. Dies hat das “Instituto Nacional de Estadística&.. Artikel weiterlesen

  • 08.03.2012 [Kommentare: 0]

    WISSENSWERT: Der spanische Wohnungsmarkt, ein Sektor im Sturzflug

    Borja Mateo, spanischer Immobilienexperte, gibt ein Jahr nach der Veröffentlichung seines Buches “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” (“Die Wahrheit über den spanischen Immobilienmarkt”) Auskunft über den aktuellen Stand des Sektors. Sein 2011 bei Manuscritos veröffentlichtes.. Artikel weiterlesen

  • 19.01.2012 [Kommentare: 0]

    WISSENSWERT: Die Rolle des Anwalts beim Verkauf von Immobilien

    In den goldenen Jahren der Immobilienblase, als alles gut angekauft wurde, spielten Juristen eine wesentliche Rolle in der Beratung von Käufern, damit diese Immobilien-Eigentum mit voller Garantie erwerbenkonnten. Jetzt, da alles verkauft wird, ist unsere Rolle nochwesentlicher, um zu verhindern, dass ein eventueller Verkauf aus rech.. Artikel weiterlesen

  • 20.09.2011 [Kommentare: 0]

    SERIE: Der Gesetzliche Ehegüterstand in Deutschland beim Kauf einer Immobilie in Spanien

    Wenn ein deutsches Ehepaar den Kauf einer Immobilie in Spanien notariell beurkundet, sollte es ganz genau auf der Bezeichnung ihres Ehegüterstandes in der Urkunde Acht geben.Spanische Notare sind nicht unbedingt mit dem gesetzlichen Ehegüterstand eines anderen Lands wie Deutschland vertraut. Dies kann später zu Problemen, z.. Artikel weiterlesen