NEWS: Spaniens neues Hypothekengesetz erleichtert Wechsel

Das spanische Zweikammerparlament hat am 22. November die endgültige Fassung des Reformpakets rund um das spanische Hypothekendarlehen („préstamo hipotecario“) verabschiedet. Das Reformgesetz Nr. 41/2007 vom 7. Dezember, welches vor allem das Hypothekengesetz selbst, aber auch andere Begleitbestimmungen im steuerlichen und sozialrechtlichen Bereich entscheidend modifiziert, wurde am 8. Dezember 2007 veröffentlicht und trat einen Tag später in Kraft.

Die Reform dient in erster Linie einer Senkung der mit dem spanischen Hypothekendarlehen im Allgemeinen verbundenen Nebenkosten. Das abschließend geschnürte Reformpaket sieht unter anderem  folgende wesentliche Neuerungen vor:

- Hypothekenlöschungen: Die zu zahlende Entschädigung (Vertragsstrafe) bei Hypothekenlöschungen (derzeit üblich 1 Prozent,  obwohl Obergrenze) wird nach mehr als 5 Jahren Laufzeit auf 0,25 Prozent, im übrigen auf 0,5 Prozent gesenkt. Die Löschung einer Standardhypothek von 150 000 Euro würde somit zukünftig Kosten von 375 Euro, anstatt wie bisher 1 500 Euro, mit sich bringen. 

- Übernahme („subrogación“): Bei Übernahme einer Hypothek mit einem festen oder gemischten bzw. variablen Zinssatz würden gleichermaßen im Optimalfall 0,25 Prozent berechnet bzw. - nach obigem Beispiel – eine Vertragsstrafe von nur 375 Euro anfallen, mit Ausnahme derjenigen Hypothekendarlehen, bei denen im Zeitpunkt der Übernahme die marktabhängigen Zinssätze niedriger liegen, als der ursprünglich vertraglich vereinbarte Zinssatz. 

- Notargebühren: Diese werden im Löschungsfall zukünftig auf einen Pauschalbetrag i.H.v. 30 Euro im Gegensatz zum jetzigen Gebührensystem festgesetzt, nach dem abhängig vom jeweiligen Hypothekenwert ein Minimalbetrag von 90 Euro vorgesehen ist. 

- Eigentumsregistergebühren: Die derzeitige Vergünstigung von 90 Prozent, die aktuell nur bei Übernahme („subrogación“) und Ersetzung/Umwandlung („novación“) einer Hypothek zum Tragen kommt, sofern von einem variablen zu einem Festzinssatz gewechselt wird, findet nunmehr auf sämtliche Hypothekdarlehenstypen Anwendung und wird also nicht ausschließlich auf den wohnungswirtschaftlichen Bereich beschränkt. Demzufolge würde die Löschung der oben genannten Standardhypothek 52,50 Euro im Gegensatz zu den aktuell zu zahlenden 300 Euro an Registergebühren auslösen. 

- Höchstbetragshypothek („hipoteca de máximo“): Auch wurden Regelungen bzgl. der Höchstbetragshypothek eingefügt, die Finanzierungsmöglichkeiten für kleine und mittlere Unternehmen verbessern sollen. 

- Bestellung einer sog. umgekehrten Hypothek (“hipoteca inversa”): Besonderes Interesse weckt die gesetzlich definierte Einführung der „hipoteca inversa“, welche in der Bankenpraxis allerdings bereits seit geraumer Zeit existent war und die mit zahlreichen begünstigenden Sonderregelungen versehen ist. Dieser Typus besteht in seinem Grundsatz darin, dass u.a. ein Eigentümer mit einem Mindestalter von 65 Jahren seine Immobilie mit einer solchen Hypothek belasten kann, um laufende Rentenzahlungen bis an sein Lebensende zu erhalten, wohingegen die Bank grds. später die Immobilie erhält. 87 Prozent der über 65 Jahre alten Spanier haben zudem eine eigene oft unbelastete Wohnung (Quelle: „El País“, Beilage „Propiedades v. 30/11/07“), aber verfügen häufig nicht über eine den Lebensunterhalt deckende Rente. Die “hipoteca inversa” wird von der Urkundensteuer („Impuesto de Actos Jurídicos y Documentados”, kurz AJD) grds. befreit sein. Die üblichen Notargebühren werden entscheidend gesenkt. Hypothekenschuldner einer „hipoteca inversa“ können im Rahmen ihrer Einkommenssteuererklärung (IRPF) bis zu 10 000 Euro Steuervergünstigungen geltend machen, sofern die aus der Hypothek bezogenen Renten in einen Pensionsfond eingezahlt werden. Diese Vergünstigungen finden allerdings nur bei denjenigen Immobilien Anwendung, welche gleichzeitig den Wohnsitz des Eigentümers darstellen.

Im Gegensatz zum ursprünglichen Reformvorhaben fallen die Senkungen teilweise noch höher aus und beziehen sich grundsätzlich auf alle Hypothekendarlehenstypen – also auch auf den gewerblichen Bereich. Auf der anderen Seite wurden umfangreiche Befreiungen von der Urkundensteuer gestrichen. Auch ist darauf hinzuweisen, dass die genannten Nebenkostenreduzierungen sowie Steuerbonifikationen nur für diejenigen Hypothekendarlehen zur Anwendung kommen, die nach dem Inkrafttreten des Gesetzes bestellt werden. Wir werden Sie in Kürze über weitere Neuerungen dieses Gesetzes ausführlicher informieren!