SERIE: Vorsichtmaßnahmen vor dem Erwerb einer Immobilie in Spanien

17.08.2011 - Sonia Garcia Ballarin, Abogada LL.M. 

Im Unterschied zu deutschem Recht – nach dem nur die Eigentumsregistereintragung eine konstitutive Wirkung hat - kann in Spanien das Eigentum an einer Immobilie durch einem privaten Vertrag übertragen werden. Zwar wird die Eintragung im spanischen Eigentumsregister nur möglich sein, wenn den Kauf oder Verkauf vor einem Notar beurkundet worden ist, aber die rechtliche Übertragung des Eigentums erfolgt ohne Registereintragung und kann auch durch die Unterzeichnung eines privaten Vertrages erfolgen.

Aus diesem Grund soll man besonders vorsichtig sein und vor der Unterschrift jeder Art von privatem Vertrag zuerst die Rechtslage prüfen und insbesondere die Bestandsituation der Immobilie, für deren Kauf man sich interessiert, ganz genau feststellen.

Folgende Unterlagen sollte man unbedingt vor dem Kauf geprüft haben:

1. Einen Grundbuchauszug (in Spanien „Nota simple informativa“ genannt), an hand dessen Sie nachprüfen können, welche Lasten und Belastungen und generell welche Eigentumsverhältnisse bezüglich der Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs existieren.

2. Quittungen der letzten Zahlungen bezüglich Strom-, Wasser- und Gasversorgung.

3. Bestätigungen oder Quittungen, welche die Zahlung der spanischen Grundsteuer (Impuesto de Bienes Inmuebles) beweisen.

4. Falls die Immobilie zur einer Gemeinschaftsanlage „Comunidad de Propietarios“ gehört, sprechen Sie mit dem jeweiligen Präsidenten. Er ist derjenige, der Sie am ausführlichsten über die Satzungen der Eigentümergemeinschaft informieren kann, ebenso darüber, in welche Gemeinschaftskosten der jetzige Eigentümer der Wohnung eingebunden ist, ob die Immobilie vielleicht von geplanten Bauarbeiten, die zukünftige Zahlungen für Sie implizieren, betroffen ist, usw. Über alle dieser Fragen können sie die entsprechende schriftliche Bestätigungen verlangen.

5. Wenn nötig, sollte man auch bei dem entsprechenden Rathaus die rechtliche/urbanistische Lage der Immobilie prüfen. Es kann sehr wichtig sein, nachzuprüfen, ob zum Beispiel die Immobilie von einer bestimmten Stadtplanung „Planeamiento Urbanístico“ betroffen ist, ob die spanischen Gesetze beim Bau der Immobilie beachten wurden –z.B. das spanische Küstengesetz-, ob die entsprechende Lizenz und Baugenehmigungen vorhanden sind, usw.


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