NUTZWERT: Erben und Vererben von Immobilien (Teil 1)

Immobilienerwerb durch (vorweggenommene) Erbschaften

Die rechtlichen und steuerlichen Fragen stellen sich anlässlich einer Erbschaft ähnlich wie beim Erwerb einer Immobilie. Das spanische Notariats- und Grundbuchwesen ist sehr unterschiedlich zum deutschen. Vor allem bedarf es zur Eintragung des Erben im Grundbuch der notariellen Erbschaftsannahme. Erst dann kann der Erbe z.B. verkaufen. Es sind also Besonderheiten wie diese, die es in Deutschland nicht gibt, aber im Rahmen der Abwicklung des Erbfalles zwingend zu beachten sind, obgleich eigentlich deutsches Erbrecht anzuwenden ist. Die spanische (Ferien-)Immobilie geht im Falle einer Erbschaft auf die Erben über (§ 1922 BGB).

Die erbrechtlichen, grundbuchrechtlichen und steuerrechtlichen Fragen richten sich einmal nach deutschem und einmal nach spanischem Recht. Bei einem deutschen Erblasser gilt zwar ausschließlich deutsches Erbrecht (Art. 25 EGBGB und Art 9 Nr. 8 Código Civil). Damit ist der scheinbar einfache Fall einer Immobilienerbschaft in Spanien aber nicht gelöst. Denn will der deutsche Erbe nun das erworbene Grundstück auf seinen Namen umschreiben lassen, so muss er die nach spanischem Recht zwingend erforderliche notarielle Erbschaftsannahme erklären. Der Notar bewirkt jedoch damit anders als deutsche Notare nicht automatisch auch eine Grundbuchumschreibung. Aus diesen Gründen ist Vorsicht geboten. Hier kann, wie beim Immobilienerwerb selbst, durch den Notar per Fax dem Grundbuchamt die Tatsache der Erbschaft mitgeteilt werden (asiento de presentación), was eine 10-tägige Sperrfrist (ähnlich einer deutschen Vormerkung) auslöst.

Unumgänglich ist die Eintragung der Erbschaftsannahme auch dann, wenn die Immobilie danach verkauft werden soll und der Erwerber eine Bankenfinanzierung für den Kaufpreis benötigt. Die Banken verlangen nämlich, dass zunächst die Erbschaft im Grundbuch eingetragen ist, bevor sie eine Hypothekenfinanzierung für den Käufer bewilligen. Damit der Grundbucheintrag gesichert wird, müssen auch Erben eine NIE (número de identificación de extranjero) beantragen. Ohne Zahlung der Erbschaftssteuer findet die Umschreibung nämlich nicht statt. Und ohne eine NIE können die Steuern nicht fristgerecht bezahlt werden. Der Erhalt dieser Nummer dauert mitunter zwei Monate.

Spanische und deutsche Erbschaftssteuern

Die Erbschaft führt dazu, dass Erbschaftssteuern innerhalb eines halben Jahres ab dem Todestag bezahlt werden müssen. Das kann ohne vorherige Erbschaftsannahme geschehen. Meist wird allerdings erst diese Erklärung abgegeben, dann die Steuerzahlung vorgenommen. Wer die Erbschaftssteuern nicht innerhalb der Frist zahlt, muss mit erheblichen Säumniszuschlägen rechnen. Grunderwerbsteuern fallen allerdings neben den hohen spanischen Erbschaftssteuern nicht an. Weil ein Doppelbesteuerungsabkommen in Bezug auf Erbschaftssteuern fehlt, müssen grundsätzlich auch die Erbschaftssteuern in beiden Ländern parallel, also doppelt, bezahlt werden. Es gilt nur die Anrechnungsmethode, d.h. die niedrigsten Steuern werden bei den höheren Steuern angerechnet. In der Regel sind in Spanien die Erbschaftssteuern erheblich höher – dies, weil auch für Kinder als Regelerben nur ein Freibetrag in Höhe von zirka 16 000 Euro vorgesehen ist, während in Deutschland ein Freibetrag von 205 000 Euro gilt, der nun auf 400 000 Euro erhöht werden wird.

Ohne Verwandtschaftsgrad entfällt auch der spanische Freibetrag. Selbst kleine Vermögen werden besteuert, während dies in Deutschland nicht der Fall ist. Die spanische Erbschaftssteuer beträgt selbst bei Kindern mit einem zu besteuerndem und in Spanien belegenen Vermögen von nur 120 000 Euro 16,15 Prozent also 15 606 Euro, bei 400 000 liegt der Prozentsatz bei 25,5 Prozent und die Steuer beträgt 80 655 Euro. Ab etwa 800 000 Euro Vermögen beträgt der Steuersatz dann konstant 34 Prozent. Weiter erhöht sich der Steuersatz, wenn der Erbe Vorvermögen in Spanien hat.

Im Erbfall ist aber den Erben der Wert der Immobilie meist unbekannt. Es wird dann oft anstatt dem vorgeschriebenen Marktwert (valor real), der Katasterwert mit 2 multipliziert und als wahrer Wert und damit als Besteuerungsgrundlage angegeben. Der Katasterwert liegt aber unter dem Verkehrswert, also kann das Finanzamt den Verkehrs- und Besteuerungswert ermitteln und festlegen. Dann werden Nachschläge erhoben, die sehr hoch sein können. Neben der Erbschaftssteuer fällt auch die sogenannte plusvalia, die gemeindliche Wertzuwachssteuer an. Ist man einmal Eigentümer der ererbten Immobilie geworden, so hat man jährlich die Grundsteuer (I.B.I) zu zahlen. Daneben fallen in Spanien nach wie vor Vermögenssteuern und Einkommenssteuern auf die Immobiliennutzung an.

Vorsorge und Erbrecht

Weil das geschilderte Verfahren kompliziert ist, sollte man sich fachkompetent beraten lassen. Durch die Beratung im spanischen und im deutschen Erb- und Steuerrecht besteht die Möglichkeit, nicht nur den Erwerb einer Spanienimmobilie, sondern auch die Erbschaftsannahme mit präventiven erbschaftssteuerrechtlichen Fragen zu verbinden.