NUTZWERT: Laufzeiten von spanischen Mietverträgen

Die Laufzeiten von spanischen Mietverträgen für Wohnraum richten sich nach dem spanischen Mietgesetz, dem „Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos“ (LAU). Dieses Gesetz sieht das Recht des Mieters auf automatische Vertragsverlängerung bis zu einem Zeitraum von mindestens fünf Jahren vor. Die Kündbarkeit von Mietverträgen hängt aus der Sicht des Mieters danach von zweierlei Fragen ab: Für welchen Zeitraum wurde der Vertrag geschlossen und ab welchem Zeitpunkt treten die jeweiligen Verlängerungen ein?Die Mindestlaufzeit beträgt fünf JahreDazu bestimmt Art. 9.1 LAU im Rahmen der Regelungen über die Mindestlaufzeit von Mietverträgen, dass Mietverträge grundsätzlich der Parteivereinbarung unterliegt. Allerdings sollen sich solche Verträge, die eine vereinbarte Laufzeit von weniger als fünf Jahren haben, zwingend und automatisch jeweils um ein weiteres Jahr verlängern. Die Verlängerung erfolgt somit ohne weiteres Zutun der Parteien. Zu dieser automatischen Verlängerung kommt es dagegen nicht, wenn der Mieter bis zu 30 Tagen vor dem Vertragsende die jeweilige Verlängerung ablehnt.Ist in dem Mietvertrag dagegen keine oder keine bestimmte Vertragslaufzeit angegeben, besteht nach Art. 9.2 LAU gemäß gesetzlicher Vermutung eine Vertragslaufzeit von einem Jahr. Bei Vereinbarung dieser Vertragslaufzeit hat der Mieter ebenfalls das zuvor beschriebene Recht auf obligatorische Vertragsverlängerung bis zu fünf Jahren.Kündigungsmöglichkeiten nach der MindestlaufzeitHat der Mieter von seiner vorzeitigen Ausstiegsmöglichkeit keinen Gebrauch gemacht und sich der Vertrag somit jeweils um Jahresfrist auf fünf Jahre verlängert, haben nach Ablauf dieser fünf Jahre beide Parteien die Möglichkeit der Kündigung des Vertrages. Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass dem Vermieter erst nach fünf Jahren Vertragslaufzeit ein ordentliches Kündigungsrecht zusteht.EigenbedarfsklauselDieser Vertragsverlängerungsmodus auf bis zu fünf Jahre kann vom Vermieter nur dann eingeschränkt werden, wenn er bei Vertragsschluss ausdrücklich einen sogenannten Eigenbedarf in diesem Fünf-Jahres-Zeitraum festhält. Sollte der Vermieter die Wohnung dann allerdings nicht binnen drei Monaten nach der dementsprechend erfolgten Beendigung des Mietverhältnisses nicht selbst bezogen haben, dann macht er sich gegenüber dem vormaligen Mieter schadensersatzpflichtig, d.h. er muss diesem entweder die Wohnung erneut zur Miete über einen neuen Zeitraum von fünf Jahren einräumen und gleichzeitig die bis zum Wiederbezug entstandenen Kosten ersetzen oder aber den der ungerechtfertigterweise nicht eingeräumten Restmietzeit entsprechenden Mietzins als Schadensersatz leisten.Vertragsverlängerung nach der MindestlaufzeitBesteht kein Recht auf Eigenbedarf und hat keine Partei vom Kündigungsrecht Gebrauch gemacht, tritt gemäß Art. 10 LAU wiederum eine automatische Verlängerung der Vertragslaufzeit ein. Danach verlängert sich der Vertrag nach Ablauf der besagten Mindestlaufzeit von fünf Jahren in Jahresabschnitten um bis zu insgesamt drei weitere Jahre auf eine Gesamtlaufzeit von insgesamt acht Vertragsjahren.Diese weiteren Verlängerungen treten ihrerseits wiederum nur dann nicht ein, wenn der Mieter bis jeweils einen Monat vor Ablauf der jeweiligen Jahresfrist einer Verlängerung widerspricht. Der Vermieter hat im Gegensatz zum Mieter keine Möglichkeit der Kündigung des Mietverhältnisses vor Ablauf dieser erweiterten Vertragslaufzeit weiteren drei Jahren.Das bedeutet abschließend, dass der Mieter nach Ablauf jedes Vertragsjahres ein Kündigungsrecht hat. Der Vermieter hat dagegen, abgesehen von dem Vorliegen der Voraussetzungen für den Eigenbedarf, lediglich ein ordentliches Kündigungsrecht nach einer Vertragslaufzeit von fünf Jahren sowie von acht Jahren. Hiervon bleiben die außerordentlichen Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters wegen vertraglicher Pflichtverletzung seitens des Mieters natürlich ausgeschlossen.Außerordentliche Kündigungsmöglichkeit des VermietersDer Vermieter hat während der Vertragslaufzeit lediglich ein Kündigungsrecht im Falle der vertraglichen Pflichtverletzung seitens des Mieters. In diesem Zusammenhang gewährt Art. 27 LAU unter anderem ein Kündigungsrecht bei Nichtzahlung der Miete oder der Kaution, bei nicht genehmigter Untervermietung, Beschädigung der Mietsache, Ruhestörungen oder bei der Durchführung von genehmigungsbedürftigen Bauarbeiten ohne Vorlage dieser Genehmigung.Im Zusammenhang mit Unregelmäßigkeiten im Rahmen einer Wohnungs-Mietvertragsbeziehung wie den im vorherstehenden Absatz genannten, sollte ferner noch darauf hingewiesen werden, dass im Gegensatz zur Regelung in anderen Jurisdiktionen dem Mieter bei Mangelhaftigkeit der Mietsache grundsätzlich kein Anspruch auf eigenmächtige Mietzinsminderung besteht. Eine solche stellt vielmehr eine vertragliche Nichterfüllung dar, welche letztlich auch bei kleinen Beträgen zur außerordentlichen Kündigung führen kann.FazitZusammenfassend bleibt festzuhalten, dass ein spanischer Mietvertrag über Wohnraum durch den Vermieter frühestens nach fünf Jahren ordentlich gekündigt werden kann, bei Versäumen dieser Frist gar erst nach acht Jahren. Eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses vor diesem Zeitpunkt an ist lediglich bei Nachweis einer vertraglichen Pflichtverletzungen des Mieters möglich.