NUTZWERT: Die Bedeutung des spanischen Eigentumsregisters

23.04.2007 - Stefan Meyer, Rechtsanwalt und Abogado 

Gemäß Art. 1 des spanischen Hypothekengesetzes (Ley Hipotecaria, kurz LH) ist es Aufgabe des spanischen Eigentumsregisters diejenigen Rechtsakte und Verträge einzutragen (inscripción) oder vorläufig anzuzeigen (anotación), die das Eigentum oder andere dingliche Rechte (derechos reales) an Grundstücken betreffen. In formeller Hinsicht kann die Eintragung von Rechten gem. Art. 3 LH nur aufgrund öffentlicher Urkunden ("escritura pública"), vollstreckbaren Ausfertigungen ("ejecutoria") oder sonstigen offiziellen Bestätigungen des Gerichts ("documento auténtico expedido por la autoridad judicial") erfolgen. Die Eintragung von privatschriftlich abgefaßten Verträgen ist dagegen grundsätzlich ausgeschlossen. Das Eigentumsregister ist praktisch öffentlich, da jeder, der ein berechtigtes Interesse nachweist, Einsicht nehmen darf (Art. 221 LH). Diese Vorschrift wird in der Praxis weit ausgelegt, so daß grundsätzlich kein Unterschied mehr zur vollständigen Öffentlichkeit des Registers besteht. Bei Behörden und spanischen Anwaltskanzleien wird das Vorhandensein des berechtigten Interesses angenommen, also der entsprechende Nachweis muß grds. im Einzelfall nicht geführt werden. Es besteht sogar die Möglichkeit, einen Rahmenvertrag mit den spanischen Registradores abzuschließen, der die Übersendung von Registerauszügen on-line mit monatlicher Abrechnung regelt. 

Der Registrador
Das spanische Eigentumsregister wird anders als das deutsche Grundbuch, das ja von den Amtsgerichten geführt wird, von einem “Registrador” (spanischer Grundbuchrichter) geführt. Dieser ist als Freiberufler selbständig und bezieht, ähnlich wie die spanischen Notare, seine Einkünfte aus den tabellarisch für diesen Berufsstand festgelegten Gebühren. 

Gliederung des Eigentumsregisters
 
Das spanische Eigentumsregister wird in der Weise geführt, daß für jedes Grundstück ein eigenes Blatt angelegt wird. Es wurde bis vor wenigen Jahren noch handschriftlich geführt, was allen Beteiligten bis heute, soweit ältere Vorgänge Übertragungs- oder Belastungsgegenstand sind, erhebliche Schwierigkeiten (beim Entziffern verschiedenster Handschriften) bereitet. Das spanische Grundbuchblatt ist in drei Spalten aufgeteilt. In der rechten Spalte wird streng chronologisch jeder Rechtsvorgang, der mit dem entsprechenden Grundstück im Zusammenhang steht, etwa Eigentumsübergang, Pfändung, Hypothek oder Wegerecht eingetragen. Die schmale Spalte davor, die mittlere Spalte, enthält lediglich die durchlaufende Nummer der Eintragung, dient also letztlich der Feststellung der zeitlichen Reihenfolge der Eintragungen und einer schnelleren Orientierung. Die linke Spalte enthält die sog. Randvermerke (notas marginales). In dieser Spalte werden die verschiedensten rechtlichen Umstände, die sich gewöhnlich auf den in den anderen beiden Spalten erfaßten Vorgang beziehen, bspw. steuerliche Haftungen des Grundstücks bzw. die Löschung von Grundpfandrechten oder deren Annahme, etc. eingetragen. Das Gesetz führt jeweils im Einzelfall auf, welche Rechtsvorgänge in der mit nota marginal überschriebenen, ganz linken Spalte festzuhalten sind. 

Verfahren der Eintragung
 
Jede Urkunde, die beim Eigentumsregister eingeht, wird zunächst in dem sog. Libro Diario (Tagebuch) unter exakter Angabe von Datum und Uhrzeit erfaßt. Per Post eingehende Urkunden mußten früher vom registrador nicht berücksichtigt werden, da das Prinzip der persönlichen Vorlage galt. Dies ist heute anders. Allerdings gilt als Eingangszeitpunkt der Moment der Postöffnung (Art. 418 Nr. 3 Hypothekenverordnung) im Eigentumsregister, was relativ unsicher ist. Selbstverständlich gilt auch im spanischen Recht der Grundsatz, daß das zeitlich früher entstandene Recht dem später begründeten vorgeht (prior tempore potior jure). Üblich ist heutzutage eine Rangsicherung per Telefax, die vom beurkundenden Notar unmittelbar nach der Beurkundung an den zuständigen registrador übersandt wird.

Schutz des guten Glaubens
 
Der Grundsatz der Gutglaubenswirkung des spanischen Eigentumsregisters ist in Art. 34 LH festgeschrieben. Diese Vorschrift lautet wörtlich übersetzt: “Ein Dritter, der gutgläubig und entgeltlich ein Recht von einer Person, die laut Eigentumsregister über entsprechende Übertragungsbefugnisse verfügt, erwirbt, wird ab dem Zeitpunkt in seinem Erwerb geschützt, ab dem er sein Recht eingetragen hat, unabhängig davon ob zu einem späteren Zeitpunkt die Befugnisse des Übertragenden aus Gründen annulliert werden, die selbst nicht aus dem Eigentumsregister hervorgehen. Bei dieser Vorschrift handelt es sich um eine der wichtigsten Vorschriften des spanischen Hypothekenrechts. Sie läßt unzweideutig die enorme Bedeutung der Eintragung im Eigentumsregister erkennen, obwohl diese in Spanien nicht grundsätzliche Voraussetzung für den Rechtsübergang ist. 

Eigentumsregister und Kataster
 
Notare und Grundbuchrichter sind verpflichtet, die referencia catastral (Katasterreferenz), die sich aus dem letzten Grundsteuerbescheid ergibt, in die notarielle Urkunde bzw. in den Grundbucheintrag mitaufzunehmen. Hierdurch soll auf das im spanischen Kataster planmäßig erfaßte Grundstück auch im Eigentumsregister Bezug genommen werden können.

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